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深圳 别墅 百亿富豪深圳别墅被拍卖!竟是投资大坑!

养生会所2个月前 (06-16)水疗SPA8

深圳 别墅 百亿富豪深圳别墅被拍卖!竟是投资大坑!

近日,网上流传某百亿富豪因无力偿债,其名下位于深圳观澜别墅豪宅被法院强制拍卖,起拍价高达2498.9万,折合单价5.7万/平。

然而截至目前,无人报名,187个围观吃瓜群众。

暂且不说该物业主人事迹,单论该物业的投资价值弊端:

一、二手指导价5.2万/平,比起拍价还低!

根据ZF发布的二手房指导价来看,观澜湖高尔夫大宅汉士达区别墅指导价仅有5.2万/平,而该套拍卖房折合起拍单价5.7万/平,是高于指导价的。言外之意,银行可以贷款部分是按照5.2万/平单价来计算的,多出200多万要多出首付!

深圳 别墅 百亿富豪深圳别墅被拍卖!竟是投资大坑! 水疗SPA 第1张

即使按照起拍价成交,即总价接近2500万深圳 别墅,贷款首付6成{豪宅}+多出200多万=1700多万,再加上税费100/200万{具体看房产证登记价},最终贷款首付成本接近2000万。

无论是全款还是贷款购买,总价2000多万预算买这里别墅,基本是新晋韭菜,一进场就套死!

二、在深圳,别墅干不过大平层!

尽管别墅物业在私密性、得房率等方面强于平层住宅,但由于每个城市规划发展与购买力喜好不同,导致差异性明显。因此行业普遍共识:在深圳,别墅干不过大平层!

其主要原因有几点:

01、深圳别墅群规划与城市发展轨迹背道而驰。

纵观深圳别墅发展进程来看,从早起的银湖、香蜜湖、大南山、华侨城到尖岗山、大小梅沙再到观澜,呈现从内到外、向东西两翼展开的趋势。

实际上,深圳城市主线发展从罗湖起家一路到福田、南山再到宝安,加上近些年流行前海、宝中、大空港等区域概念性发展。

整体来看,别墅的规划已经是处于城市中心的边缘地带,除部分少量别墅群有财富沉淀,如香蜜湖、华侨城、蛇口、尖岗山等,大部分处于半死不活状态,与购买力脱节,如东部华侨城别墅等。

02、深圳绝大部分别墅自身资源不全面!

深圳目前的10大别墅区,以湖山资源+高尔夫资源为主形成了观澜高尔夫-鹭湖、香蜜湖、华侨城三大别墅区,以山海资源为主形成了蛇口大小南山、梅沙、大鹏三大别墅区,以山湖资源为主形成了尖岗山、塘朗山、梧桐山、清林径四大别墅区。

深圳 别墅 百亿富豪深圳别墅被拍卖!竟是投资大坑! 水疗SPA 第2张

细化来看,香蜜湖有一流的教育资源+豪宅资源+早期大量公务员业主形成old +处于城市核心位置+交通便利等优势;

华侨城有良好的高管、老板等业主形成财富沉淀+早期的艺术文化氛围+处于城市核心位置等优势;

观澜高尔夫-鹭湖、大小梅沙、大鹏、梧桐山、清林径位置太过边缘化、缺乏实际的住家氛围;蛇口大小南山没有热度、亮点不足;尖岗山缺乏交通便利性、一流教育资源……

综合来看,目前深圳别墅只有华侨城、香蜜湖受市场欢迎,其他区域别墅自身资源不够全面、不能打。

03、别墅流通性比住宅弱太多!

①深圳别墅建面大,导致总价偏高,一般刚需够不上、土豪又看不上,处于尴尬位置。

②别墅物业由于受众面较窄,一般的成交周期较长。

③深圳绝大部分别墅物业没形成住家氛围深圳 别墅,进而无法形成圈层。

④别墅位置一般过偏僻,交通不够便利。

⑤没有一流的学位,特别在深圳教育资源紧缺的背景下,热度自然不如学位房抢手。

⑥还有一点是,别墅金融杠杆偏低,无论是贷款还是抵押成数低于住宅。

至于深圳气候原因,易养蚊子、太过潮湿、闷热等算是其他方面劣势。

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标签: 深圳 别墅
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